Kredyt mieszkaniowy to kredyt hipoteczny, dzięki któremu można sfinansować zakup mieszkania. Definicja kredytu hipotecznego obejmuje kredyt zabezpieczony na hipotece nieruchomości, który jest kredytem celowym i może być przeznaczony również na zakup działki budowlanej, budowę mieszkania lub domu, a nawet na wyremontowanie nieruchomości przystosowania jej do celów mieszkaniowych.
Kredyt mieszkaniowy jest najczęstszym rodzajem kredytów hipotecznych, o który pytają potencjalni kredytobiorcy w banku. Więcej się bowiem kupuje mieszkań niż buduje domów jednorodzinnych.
Informacja o obciążeniu konkretnej nieruchomości hipoteką znajdzie się w księdze wieczystej właściwego sądu. Hipoteka wygaśnie dopiero po uregulowaniem całego kredytu mieszkaniowego. Po dokonaniu spłaty, należy złożyć odpowiedni wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Z zabezpieczenia hipotecznego banki korzystają w dużej mierze dlatego, że w przypadku pojawienia się problemów ze spłatą kredytu, kredytodawca może dochodzić swoich praw, poprzez jej sprzedaż.
Jednocześnie kredyty mieszkaniowe są to kredyty na bardzo duże kwoty i z długim czasem spłaty, co powoduje, że zabezpieczenie w postaci hipoteki wydaje się najbardziej praktyczne.
Kredyt mieszkaniowy – klucz za dług
W 2020 r. weszła w życie znowelizowana Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Umożliwia ona bankom zaproponowanie przy kredytach hipotecznych tzw. opcji „klucz za dług”.
Co oznacza „klucz za dług”? W sytuacji wystąpienia problemów ze spłatą zobowiązania, kredytobiorca może oddać kredytowaną nieruchomość na własność bankowi i tym samym zamknąć umowę kredytową.
Nie jest to opcja dostępna dla wszystkich. Można łatwo sobie wyobrazić osoby, które wykorzystując tą możliwość, co kilka lat zmienialiby mieszkania. Banki kierują opcję „klucz za dług” przede wszystkim do klientów z grupy tzw. „niskiego ryzyka”, uwzględniając uzyskiwane dochody, wskaźnik DTI i wysokość posiadanego wkładu własnego.
Zabezpieczenie kredytu mieszkaniowe obowiązkowe
Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej, to nie jedyne zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Banki żądają wykupienia ubezpieczenia „murów”. Tzn. ubezpieczenia na wypadek wystąpienia pożaru zalania lub innych sytuacji losowych.
Ubezpieczenie od utraty pracy lub na życie może być fakultatywne.
W przypadku wystąpienia sytuacji losowych (pożar, zalanie, inne) dokonywana jest cesja praw na rzecz banku. Z sumy ubezpieczenia może on wówczas pokryć część bądź też całość pozostałego do spłaty kredytu.
Wymagany wkład własny w kredycie mieszkaniowym
Obecnie nie ma możliwości, aby wziąć kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego.
Zgodnie z rekomendacją S KNF, LtV nie powinien przekraczać poziomu 80 proc.
To wszystko oznacza, że konieczny wkład własny musi stanowić co najmniej 20 proc. wartości nieruchomości, która chcemy kupić. Na przykład dla mieszkania w wysokości 300 tys. zł, 20 procentowy wkład własny oznacza 60 tys. zł. Wówczas kredyt hipoteczny jest zaciągany na 240 tys. zł.
Wysokość wkładu własnego może być niższa, ale nie mniej niż 10% wartości nieruchomości. W takiej sytuacji banki wymagają dodatkowego ubezpieczenia, np. wykupienia ubezpieczenia od niskiego wkładu. Może to być również blokada środków finansowych w określonej wysokości na koncie kredytobiorcy, przeniesienie na poczet wkładu własnego funduszy, które zostały zgromadzone przez kredytobiorcę na rachunku emerytalnym (III filar).
Nie każdy jednak bank oferuje kredyt mieszkaniowy z 10 procentowym wkładem własnym, a jeżeli tak, to jest on oferowany na gorszych warunkach niż dla klientów wykazującym się wkładem minimum 20%.
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych
Od pewnego czasu w propozycjach kredytowych znaleźć można kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem stałym. Wprowadzenie tzw. okresowej stałej stopy procentowej została wymuszona na bankach przez nowelizacja rekomendacji S.
W poprzednich latach zmienna stopa procentowa kredytów hipotecznych była dominująca. Prawie 100% kredytów mieszkaniowych było udzielanych z oprocentowaniem zmiennym.
Obecnie kredytobiorcy mogą wybrać kredyt mieszkaniowy z oprocentowaniem stałym. Nie może się ono zmienić przez co najmniej 5 lat.
Zmienna stopa procentowa jest charakterystyczna dla kredytów długoterminowych i składa się z:
- marży, którą nakłada bank i jest jego zyskiem oraz
- wskaźnika WIBOR, uzależniony od wysokości stóp procentowych.
Wzrost stóp procentowych oznacza, że rośnie również wskaźnika WIBOR, a konsekwencją tego jest wzrost zmiennej stopy procentowej. Wówczas i rata kredytu hipotecznego jest większa.
Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego jest korzystniejsze dla kredytobiorcy, ponieważ jest mniejsza niż kredytu z oprocentowaniem stałym, ale jednocześnie wiąże się z ryzykiem jego zmiany.
Kredyt mieszkaniowy a zdolność kredytowa
Kredyt mieszkaniowy bez zdolności kredytowe? Nie ma takiej możliwości. Żaden bank nie pożyczy nawet 1 złotówki bez zdolności kredytowej, a co dopiero mając na uwadze kredyt mieszkaniowy.
Rekomendacja S jasno stanowi, że zdolność kredytowa wnioskującego o kredyt hipoteczny ma być liczona w maksymalnym stosunku 25 lat. Oznacza to, że wnioskując o kredyt mieszkaniowy na dłuższy czas, np. 30 lat, to kwota kredytu będzie odpowiednio obniżona.
Spłata kredytu mieszkaniowe, podobnie jak i każdego innego kredytu, może odbywać się w systemie rat stałych lub malejących.
Powszechniej są wybierane raty stałe, ponieważ umożliwiają lepiej zarządzać domowymi finansami. Dla rat malejących wymagana jest większa zdolność kredytowa, ponieważ początkowe raty (mniej więcej do połowy czasu kredytowania) są większe od rat stałych. Największy plus rat malejących, to mniejszy koszt całkowity kredytu.